Calculer la rentabilité de son investissement locatif
Vous avez investi dans un appartement ou une maison que vous louez pour assurer votre avenir et celui de vos proches parce que vous savez que la pierre est une valeur refuge. Cependant, avez-vous déjà calculé le rendement net de cet investissement ? Combien devez vous investir chaque mois ou chaque année dans ce bien ? L’opération est-elle réellement rentable ?
Ces questions sont légitimes et nous allons vous donner, dans cet article, quelques clés pour évaluer votre investissement d’un point de vue patrimonial.
L’immobilier présente l’avantage d’avoir deux leviers de rentabilité :
1. La perception des loyers
2. La valeur du bien à la revente
La perception des loyers
La perception des loyers est le 1er levier de l’investissement locatif. Il est important de bien calculer son rendement net car il va servir soit à aider à financer le bien et donc réduire l’effort d’épargne, soit à générer des revenus passifs.
Plus le rendement est élevé sur les loyers, moins l’investissement personnel sera élevé et plus le placement sera rentable. Par contre, un loyer trop élevé risque de créer une difficulté à louer le bien et entrainer une baisse du rendement global. Il faut donc trouver le bon équilibre dans l’établissement des loyers.
Le cas d’un autofinancement à 100%
Pour savoir combien rapporte réellement son investissement locatif, il faut calculer son rendement. Celui-ci s’obtient en comparant les loyers nets perçus par rapport à l’investissement de départ, et le loyer net est celui obtenu après déduction de toutes les charges et impôts, et c’est bien là toute la question ! Il faut bien penser à comptabiliser toutes les charges car elles sont plus ou moins visibles.
Vous allez retrouver bien sûr la gestion locative, les assurances et les charges de copropriété mais aussi les travaux d’entretien divers et frais de comptabilité s’il y en a. A cela il faut bien sûr ajouter la taxe foncière et les impôts sur les revenus fonciers (calcul différent en fonction du régime d’imposition choisi).
Prenons un exemple concret sur un appartement acheté cash 170 000€ sans dispositif fiscal particulier :
Dans notre exemple, les loyers nets sont de 2830€/an. Ramené sur l’investissement initial de 170 000€, le rendement net de cet investissement est de 1,66% par an sans compter les différents travaux qui vont survenir sur la durée de détention du bien.
Le cas d’un financement bancaire à 100%
Si votre investissement est réalisé grâce à l’emprunt bancaire, naturellement la première charge sera la mensualité du crédit ainsi que celle de l’assurance emprunteur.
Lorsque le bien est financé par un emprunt bancaire, il faut calculer l’effort d’épargne réel (c’est-à-dire le reste à charge pour financer le bien). Reprenons notre exemple d’un bien à 170 000€ mais, financé à 100% cette fois-ci sur 20 ans :
Ici, il y a plus de sorties que de rentrées, il faudra donc investir tous les mois pour financer le bien. Dans notre cas, l’investisseur devra payer :
(11 600 + 592 + 840 + 300+ 1200+700 +917) – 8400 = 7749
Son effort d’épargne annuel sera de 7749€ et donc d’environ 646€/mois.
Rapporté à la durée du prêt, l’investisseur aura placé 646€/mois pendant 20 ans soit 155 000€.
Suivra ensuite la perception des loyers (après déduction des charges et des impôts soit 2830€/an comme vu plus haut sans prendre en compte de revalorisation des loyers). Le rendement net dans ce cas est légèrement supérieur car l’investissement initial est moins élevé : il est d’environ 1,83% par an.
La revente du bien
La deuxième source potentielle de rentabilité lorsque l’on parle d’immobilier est la plus-value à la revente.
La valeur d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs dont notamment :
- Son emplacement (cœur de ville, banlieue, campagne, zone recherchée ou non)
- La proximité de commodités (écoles, commerce, loisirs, transports…)
- Son état d’entretien
- Son état « énergétique » …
La valorisation du bien immobilier sera donc susceptible d’évoluer sur la durée de détention à la hausse comme à la baisse, il faut en avoir conscience.
En fonction de la durée de détention, il faudra aussi prendre en compte la taxe sur la plus-value immobilière.
Reprenons nos deux exemples :
1. L’investisseur qui a acheté son bien cash 170 000€ et le revend au même prix quelques années plus tard récupère son capital de départ sans plus-value et aura perçu un rendement de 1.66% ultra net par an. En cas de revente à une valeur supérieur, il pourra récupérer un capital plus important qu’au départ.
2. L’investisseur qui a acheté son bien en financement l’a acheté moins cher que sa valeur réelle (155 000€ contre 170 000€ de valeur marché). En revendant au prix à l’issu du prêt de 20 ans, il réalisera un gain d’environ 15 000€.
On constate donc une rentabilité fragile qui peut rapidement basculer en cas de dépenses imprévues (travaux importants, rénovations énergétiques…).
Il est tout à fait possible d’améliorer la rentabilité d’un bien loué en adoptant le bon régime fiscal notamment.
Il est important de prendre le temps d’évaluer chaque investissement réalisé et de déterminer s’il correspond aux attentes initiales.
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